Huidige leennorm gaat niet veranderen

1. 22 januari 2023, door Hergen Dutrieux
2. 2 reacties

In het zorgzame Nederland is er voor elk aspect van ons leven wel een instantie die erop toeziet dat het ons goed gaat. Het consultatiebureau let erop dat we als baby’s passen binnen de groeicurve, de schoolarts kijkt of we wel rechtop lopen, de leerplichtambtenaar of we naar school gaan. En ook als we eenmaal volwassen zijn, wordt er goed op ons gepast. Zo berekent het Nibud of ons leven niet te duur wordt.

Sinds 2000 rekent de budgetbewaker de financieringslastnormen uit voor hypotheken. Aan de hand van drie componenten – betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid – wordt vastgesteld hoe hoog een hypotheek mag zijn.

Niemand zal er bezwaar tegen hebben dat er normen zijn om te voorkomen dat huizenkopers hun eigen financiële draagkracht te rooskleurig inschatten en massaal in de executieverkoop belanden. Toch wil ik wel wat kanttekeningen plaatsen bij deze leennorm. Het Nibud denkt bij de vaststelling namelijk in algemeenheden.

In het advies voor 2023 staat waarom dat zo is:

In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon. Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die ontstaat na aankoop van een woning. Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en willekeur leiden. Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde uitgavenpatronen is dan ook wenselijk.

Best gek

Met andere woorden, individueel inkomen kun je eenvoudig vaststellen, maar uitgaven niet. Daarom leent iedereen in Nederland alsof we allemaal dezelfde uitgaven hebben. En dat is best gek.

Neem bijvoorbeeld een gezin met drie kinderen waarvan slechts één van de ouders een betaalde baan heeft en hiermee een inkomen van 60.000 euro verdient. De leencapaciteit van dit gezin is net zo hoog als dat van een stel tweeverdieners zonder kinderen die beiden parttime werken en ieder 30.000 euro verdienen.

Op het eerste gezicht lijkt dat misschien eerlijk: het gezamenlijke inkomen is in beide huishoudens hetzelfde. Maar het is niet moeilijk te beredeneren dat de situatie van het gezin met één inkomen minder robuust is dan van het stel met twee inkomens. Baanverlies, stijging in kosten, etcetera, zijn lastiger op te vangen voor het gezin met één inkomen dan voor tweeverdieners zonder kids.

Nog een voorbeeld? Twee gezinnen, allebei hetzelfde inkomen en lage huurlasten. Het ene gezin zet iedere maand een flink bedrag op de spaarrekening en het andere gezin houdt niets over. De leencapaciteit is gelijk. Ik ken maar weinig geldverstrekkers die rekening houden met zoiets als spaar- of betaalmoraliteit.

Ook minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vindt het tijd voor differentiatie. In een brief aan de Tweede Kamer schrijft hij dat hij vanaf 2024 bij de leennormen rekening wil houden met de energiezuinigheid van een woning. “Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoger energieverbruik, omdat er lagere energielasten zijn.”

Praktijk

Wat betekent dit in de praktijk? Laten we nog eens kijken naar mijn twee eerdere voorbeelden. Differentiatie naar energiezuinigheid zou kunnen betekenen dat het eenverdienergezin in een meer energiezuinige woning straks meer kan lenen dan de tweeverdieners zonder kids. Of de big spender kan meer lenen omdat het energielabel wat gunstiger uitpakt.

Ik juich toe dat er meer differentiatie komt op basis van uitgaven, maar doe het dan serieus en goed. Neem alle uitgaven in beeld. Is dat heel moeilijk zoals het Nibud stelt? Helemaal niet. Het is wellicht moeilijk om een nieuwe systematiek neer te zetten, maar zowel inkomen als uitgaven vanuit brongevens ophalen is al lang niet meer ingewikkeld.

Ik pleitte eerder al voor een nationaal hypotheekacceptatie-algoritme (zie VVP 3 2021, bladzijde 62). Er zijn partijen in de markt die de zogenoemde brondata van onder meer de Belastingdienst, UWV, Mijnpensioenoverzicht en bankrekeninggegevens kunnen ontsluiten, zodat het mogelijk is om maatwerk te leveren.

Voortouw

Zolang de minister niet bereid is om hierin het digitale voortouw te nemen, verandert er niets wezenlijk aan de leennormen. Waardoor sommige huishoudens meer kunnen lenen dan goed voor ze is en anderen wegens kortzichtige regels hun droomhuis aan hun neus voorbij zien gaan.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Hergen Dutrieux
• Viisi