Lage rente meenemen of toch niet?

Michel Ligtlee: ‘Benader je klant, neem de achterdocht weg en ga in gesprek.’

(Michel Ligtlee, Vereniging Eigen Huis in VVP 5) Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente.

De afgelopen jaren hebben veel huizenbezitters kunnen profiteren van extreem lage hypotheekrentes. Door te verhuizen of de hypotheek over te sluiten hebben velen van hen een rente tussen de één en twee procent, die vaak nog jaren doorloopt. Sinds begin dit jaar is de gemiddelde hypotheekrente snel opgelopen. Huiseigenaren die verhuizen naar een volgende woning willen dan ook graag hun lage rente meeverhuizen naar de volgende woning. De meeste geldverstrekkers kennen ook een verhuisregeling of meeneemregeling. Als adviseur moet je op bijbehorende voorwaarden letten, af en toe wat puzzelen met op- en afslagen om op het juiste tarief uit te komen en wat langer wachten op het bindend aanbod omdat de processen niet op orde zijn. Zo let je op de termijnen waarbinnen de rente meegenomen kan worden, is de volgende hypotheek met of zonder NHG, etcetera. Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente.

Lastige keuze

Met een beetje goede wil en geduld komt het op dit moment in veel gevallen wel goed met het meenemen van de lage rente naar de volgende woning. Dit blijkt ook uit de vele reacties van adviseurs op onder andere LinkedIn, naar aanleiding van het bericht van Vereniging Eigen Huis over de verhuisregeling. In het bericht vragen wij aandacht voor de problemen, die kunnen ontstaan als de resterende termijn van de lage rente korter is dan tien jaar en er voor het verkrijgen van de nieuwe hypotheek voor dit leningdeel dus getoetst moet worden met de toetsrente van vijf procent. Als de klant al tegen zijn maximale leenruimte zit, kan dit problemen opleveren bij het meenemen van de lage hypotheekrente. Sterker nog, het kan zelfs noodzakelijk zijn om de lage rente op te geven om de hypotheek rond te krijgen! Wij zien dit al in concrete gevallen gebeuren tot grote frustratie van de adviseur en de klant.

In een situatie waarin een van onze leden nog 7,5 jaar te gaan heeft in zijn huidige rentevaste periode met een rente van een procent, krijgt hij de benodigde hypotheek niet rond als getoetst wordt met een rente van vijf procent. Door te kiezen voor de huidige tien jaar vaste rente van 3,5 procent (rente op moment van schrijven van dit artikel) krijgt hij de hypotheek wel rond. Het is buitengewoon lastig uit te leggen aan klanten dat een hypotheek met een hogere rente en een aanzienlijk hogere maandlast wel past en een hypotheek met de lage rente en dus ook lagere maandlast niet! Deze klant staat dus voor een lastige keuze. Heeft hij nog eigen geld om de hypotheek te verlagen, geeft hij zijn lage rente op, gaat de verhuizing nog door, enzovoort. Vraagstukken waar hij geen rekening mee heeft gehouden, omdat hij ervan uitgegaan is dat de lage rente meegenomen kan worden. De meeste klanten zullen deze verwachting ook hebben en als adviseur moet je dan uitleggen dat dat toch niet altijd mogelijk is. Nu kun je denken dat zijn toch uitzonderingssituaties. Maar is dat zo en blijft dat ook zo? Nu zal het nog incidenteel voor komen, maar wat gebeurt er al de rente verder stijgt en daardoor mogelijk ook de toetsrente stijgt, de leennormen per 1 januari strenger worden door stijgende vaste lasten en steeds meer klanten een resterende rentevaste periode korter dan tien jaar hebben? Wij verwachten dat steeds meer huiseigenaren met dit vraagstuk te maken gaan krijgen en teleurgesteld gaan worden.

Oplossing eenvoudig

De oplossing is wat ons betreft eenvoudig. Wij roepen geldverstrekkers op om op korte termijn mogelijkheden te bieden om de resterende rentevaste periode te verlengen naar een nieuwe periode van tien jaar of langer. Dat kan bijvoorbeeld door de rente te middelen met de dagrente of in plaats van een boete een bonus te berekenen en deze uit te smeren over de nieuwe looptijd. De lage contractrente vertegenwoordigt een waarde (bonus) en deze kan op dezelfde manier berekend worden als de boete bij oversluiten naar een lagere rente. Er zijn geldverstrekkers, waaronder ING, die al een oplossing bieden om de looptijd te verlengen. Geldverstrekkers merken op dit moment zelf ook in toenemende dat zij vragen ontvangen over de meeneemregeling en de mogelijke gevolgen.

Het aanpassen van de toetsrente door de toezichthouders is wat ons betreft niet de oplossing. Deze rente is in het leven geroepen om te toetsen of de hypotheeklasten over tien jaar nog steeds betaalbaar zijn als de klant kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar. De betaalbaarheid van de hypotheek nu en in de toekomst is dan ook een belangrijk uitgangspunt. De oplossing voor het geschetste probleem moet en kan van de geldverstrekkers komen. Als het niet snel wordt opgelost, wordt een klein probleem, zoals we vaker in Nederland zien, vanzelf een groot probleem. Vereniging Eigen Huis is dan ook van mening dat geldverstrekkers er alles aan moeten doen om het voor klanten mogelijk te maken om de lage rente mee te nemen naar de volgende woning. In de tussentijd moeten adviseurs en klanten goed opletten met de verhuisregeling en bijbehorende voorwaarden om teleurstellingen te voorkomen.

Reactie toevoegen

 
Meer tijd voor subsidieaanvraag verduurzamen

Meer tijd voor subsidieaanvraag verduurzamen

Vanaf 2023 krijgen huiseigenaren die hun woning willen verduurzamen 24 maanden de tijd om een subsidieaanvraag in te dienen. Deze maatregel gaat ook gelden voor...

Praktijktips Actief Klantbeheer

Praktijktips Actief Klantbeheer

(Praktijktips Actief Klantbeheer in VVP Special Actief Klantbeheer, oktober 2022) Financiële professionals helpen bij het informeren, initiëren, implementeren...

In goede maar ook in slechte tijden

In goede maar ook in slechte tijden

(Michel Ligtlee, Vereniging Eigen Huis, in VVP Special Actief Klantbeheer, oktober 2022) Ruim één jaar geleden hebben diverse marktpartijen het manifest...

Energiebesparing koopappartementen loopt vast op complexe besluitvorming

Energiebesparing koopappartementen loopt vast op complexe besluitvorming

Vereniging Eigen Huis (VEH) het kabinet op het mogelijk te maken dat appartementseigenaren zelfstandig zonnepanelen en isolatieglas kunnen plaatsen als andere eigenaren...

VEH: lage rente meenemen of toch niet?

VEH: lage rente meenemen of toch niet?

“Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente”, aldus Michel...

VEH: "Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente"

VEH: "Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente"

Huizenkopers die hun hypotheekcontract met een lage rente willen meeverhuizen naar hun nieuwe woning, stuiten volgens Vereniging Eigen Huis bij veel banken geregeld...

Vereniging Eigen Huis op Lowlands in actie voor woningstarters

Vereniging Eigen Huis op Lowlands in actie voor woningstarters

Vereniging Eigen Huis staat van 19 tot en met 21 augustus voor het eerst op Lowlands. In de startersstand Geen Huis Feestje, speciaal ingericht voor het festivalpubliek,...

VEH: NHG-grens mag niet de standaard worden voor betaalbare woning

VEH: NHG-grens mag niet de standaard worden voor betaalbare woning

Vereniging Eigen Huis vreest dat nieuwbouwhuizen voor grote groepen mensen onbereikbaar blijven. De vereniging vreest dat de NHG-grens de standaard wordt voor een...

Meer contact gewenst met adviseur

Meer contact gewenst met adviseur

(Uit VVP Special Cruciaal Beroep). Er moet meer aandacht voor nazorg bij hypotheken komen. Veel huiseigenaren hebben na het afsluiten van hun hypotheek nauwelijks...

NHG, Aegon, BLG, Florius, ING en VEH starten pilot 'Duurhuur'

NHG, Aegon, BLG, Florius, ING en VEH starten pilot 'Duurhuur'

Aegon, BLG Wonen, Florius, ING, Vereniging Eigen Huis en NHG starten gezamenlijk de pilot ‘Duurhuur’. Hiermee willen zij huurders met hoge huurlasten...