Leren van Kifid-uitspraken Hypotheken (VVP 06-2022)
(Leren van Kifid-uitspraken Hypotheken, Ken je vak! VVP 06-2022) Vaktermen kunnen bij consumenten makkelijk tot misverstanden leiden. Voor de adviseur reden om deze termen niet te gebruiken of, wanneer dat echt niet anders kan, extra uitleg te geven. Een term die tot misverstanden kan leiden is ‘verhoogde inschrijving’.
In deze klacht gaat het om een situatie waarbij, in het kader van de hypothecaire geldlening, een hogere hypothecaire geldlening is ingeschreven dan het bedrag dat daadwerkelijk als lening aan de consument ter beschikking is gesteld. Wanneer de consument op enig moment de bank benadert om de hypothecaire geldlening te verhogen, voert de geldverstrekker een inkomenstoets uit en komt tot de conclusie dat het toekennen van de verhoging niet verantwoord is. De consumenten menen dat de verhoogde inschrijving hen ‘recht’ geeft om hun bestaande geldlening te verhogen.
De Geschillencommissie maakt met de volgende overweging de consumenten duidelijk dat dit niet de betekenis is van een verhoogde inschrijving: “Een verhoogde inschrijving brengt niet met zich mee dat de consumenten daarmee ook gegarandeerd hun hypothecaire geldlening kunnen verhogen. Immers zal de bank op het moment van de aanvraag tot de verhoging alsnog een volledige toets moeten uitvoeren op grond van het op dat moment geldende acceptatiebeleid en de (financiële) omstandigheden van dat moment. De commissie volgt de bank in deze toelichting en is van oordeel dat het feit dat er een verhoogde hypothecaire inschrijving was, dit niet met zich meebrengt dat de bank de verhoging derhalve had moeten goedkeuren. – Uitspraak GC 2022-0740
Niet voor uitkoop ex-partner?
In 2013 heeft de AFM gepubliceerd dat, in geval van een relatiebreuk en een dreigende gedwongen verkoop van de woning, het onder omstandigheden is toegestaan af te wijken van de reguliere krediettoets.
In 2020 is de relatie tussen de consument en zijn ex-partner geëindigd. De consument kan de hypotheek alleen dragen. De ex-partner wordt uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid ontheven. De consument vraagt vervolgens bij de geldverstrekker een verhoging van zijn hypotheek aan. De geldverstrekker weigert deze verhoging omdat deze niet zou passen binnen de leennormen. De consument is het hiermee niet eens en wijst op het eerdere standpunt van de AFM
De Geschillencommissie wijst de klacht van de consument af met onder meer de volgende overweging: “Daarnaast zien de uitspraken van de AFM met name op de situatie waarbij de achterblijvende partner op basis van een reguliere toets de bestaande hypotheeklasten niet zou kunnen voldoen. Daarvan lijkt in de situatie van de consument geen sprake. Immers gaat het hier om de vraag of de hypothecaire geldlening verhoogd kan worden ten behoeve van de uitkoop van de expartner van de consument. De bestaande hypotheeklasten waren voor de geldverstrekker (uiteindelijk) geen aanleiding om het ontslag uit de hoofdelijkheid niet te verlenen, kennelijk konden die volgens de geldverstrekker door de consument worden voldaan.” – Uitspraak GC 2022-0780
Leg vast wanneer overeenkomst van opdracht start
In maart 2020 vragen consumenten om een indicatieve berekening. In december 2020 doet men een bod op een woning. In januari 2021 stelt de adviseur het advies op en bemiddelt bij de totstandkoming van de hypotheek. De vraag ontstaat wat het exacte moment is dat er tussen een consument en een adviseur een overeenkomst van opdracht ontstaat.
Voor een overeenkomst van opdracht is niet vereist dat er sprake is van een schriftelijke overeenkomst. Vaststaat dat er op verschillende momenten en via verschillende kanalen contact is geweest tussen de consumenten en de adviseur. Ook heeft de adviseur een indicatieve berekening gemaakt voor de consumenten.
De Commissie spreekt hierop uit dat de start van de overeenkomst van opdracht het moment is waarop de consument voor het eerst een indicatieve berekening vroeg.
POWERED BY NVHP
Reactie toevoegen
Hypotheekadviseur bewaakte tijdlijnen onvoldoende
(Kifid-uitspraak GC 2024- 0053) De consument heeft de adviseur ingeschakeld voor advies over en bemiddeling bij het oversluiten van zijn hypotheek en het verkrijgen...
Sector geeft Kifid ruime voldoende
Financiële dienstverleners zijn in 2023 onverminderd tevreden over het financiële klachteninstituut Kifid. Zij waarderen Kifid met een 7,4 gemiddeld. Ruim...
Hypotheekadviseur moet bijna veertien mille vergoeden
(Kifid-uitspraak GC 2024-0040) Toen de consument advies vroeg voor de aanvraag van een hypothecaire geldlening, ging de adviseur ervan uit dat de consument en zijn...
Alleen op strand met waardevolle spullen? Dan niet badderen!
(Kifid-uitspraak GC 2024-0042) De spullen van de consument zijn tijdens een bezoek aan het strand in Thailand gestolen op het moment dat de consument de zee in is...
Kifid: afronding projectmatig behandelen beleggingsverzekeringsklachten in zicht
Op dit moment heeft Kifid nog ongeveer 80 beleggingsverzekeringsklachten in behandeling. Daarmee komt de afronding van de projectmatige en fasegewijze aanpak van...
Adviseur vroeg te laat renteaanbod aan
(Kifid-uitspraak GC 2024-0038) De consumenten verwijten de adviseur dat hij niet tijdig een renteaanbod heeft aangevraagd bij de bank. Zij betalen daarom uiteindelijk...
Adviseur was te veel alleen doorgeefluik
(Kifid-uitspraak GC 2024-0022) De consument heeft in 1997 een beleggingsverzekering afgesloten. De consument vindt dat de tussenpersoon zijn zorgplicht heeft geschonden...
Geen zoete afdronk voor klager
(Kifid-uitspraak GC 2024-0030) Als gevolg van een storm zijn zonnepanelen van de consument van het dak van haar woning afgewaaid en tegen geparkeerde auto’s...
(Kifid-uitspraak GC 2024-0017) De zoon van de consument is tijdens de gezinsvakantie in Frankrijk uitgenodigd voor een interview op het Amerikaanse consulaat in...
Adviseur mag vergoeding houden ondanks gebrekkige communicatie
(Kifid-uitspraak GC 2024-0012) De consument verwijt de adviseur dat hij gebrekkig met hem heeft gecommuniceerd. Bovendien heeft hij onvoldoende de belangen van de...