Huidige leennorm gaat niet veranderen

Hergen Dutrieux Viisi, 2022 uitsnede

(Hergen Dutrieux, Viisi, in VVP 06-2022) Het is een mooi idee om vanaf 2024 de leennormen voor hypotheken te differentiëren. Maar als minister De Jonge niet bereid is om gebruik te maken van mogelijkheden die al lang bestaan, verandert er niets.

In het zorgzame Nederland is er voor elk aspect van ons leven wel een instantie die erop toeziet dat het ons goed gaat. Het consultatiebureau let erop dat we als baby’s passen binnen de groeicurve, de schoolarts kijkt of we wel rechtop lopen, de leerplichtambtenaar of we naar school gaan. En ook als we eenmaal volwassen zijn, wordt er goed op ons gepast. Zo berekent het Nibud of ons leven niet te duur wordt.

Sinds 2000 rekent de budgetbewaker de financieringslastnormen uit voor hypotheken. Aan de hand van drie componenten – betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid – wordt vastgesteld hoe hoog een hypotheek mag zijn.

Niemand zal er bezwaar tegen hebben dat er normen zijn om te voorkomen dat huizenkopers hun eigen financiële draagkracht te rooskleurig inschatten en massaal in de executieverkoop belanden. Toch wil ik wel wat kanttekeningen plaatsen bij deze leennorm. Het Nibud denkt bij de vaststelling namelijk in algemeenheden.

In het advies voor 2023 staat waarom dat zo is:

In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon. Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die ontstaat na aankoop van een woning. Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en willekeur leiden. Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde uitgavenpatronen is dan ook wenselijk.

Best gek

Met andere woorden, individueel inkomen kun je eenvoudig vaststellen, maar uitgaven niet. Daarom leent iedereen in Nederland alsof we allemaal dezelfde uitgaven hebben. En dat is best gek.

Neem bijvoorbeeld een gezin met drie kinderen waarvan slechts één van de ouders een betaalde baan heeft en hiermee een inkomen van 60.000 euro verdient. De leencapaciteit van dit gezin is net zo hoog als dat van een stel tweeverdieners zonder kinderen die beiden parttime werken en ieder 30.000 euro verdienen.

Op het eerste gezicht lijkt dat misschien eerlijk: het gezamenlijke inkomen is in beide huishoudens hetzelfde. Maar het is niet moeilijk te beredeneren dat de situatie van het gezin met één inkomen minder robuust is dan van het stel met twee inkomens. Baanverlies, stijging in kosten, etcetera, zijn lastiger op te vangen voor het gezin met één inkomen dan voor tweeverdieners zonder kids.

Nog een voorbeeld? Twee gezinnen, allebei hetzelfde inkomen en lage huurlasten. Het ene gezin zet iedere maand een flink bedrag op de spaarrekening en het andere gezin houdt niets over. De leencapaciteit is gelijk. Ik ken maar weinig geldverstrekkers die rekening houden met zoiets als spaar- of betaalmoraliteit.

Ook minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vindt het tijd voor differentiatie. In een brief aan de Tweede Kamer schrijft hij dat hij vanaf 2024 bij de leennormen rekening wil houden met de energiezuinigheid van een woning. “Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoger energieverbruik, omdat er lagere energielasten zijn.”

Praktijk

Wat betekent dit in de praktijk? Laten we nog eens kijken naar mijn twee eerdere voorbeelden. Differentiatie naar energiezuinigheid zou kunnen betekenen dat het eenverdienergezin in een meer energiezuinige woning straks meer kan lenen dan de tweeverdieners zonder kids. Of de big spender kan meer lenen omdat het energielabel wat gunstiger uitpakt.

Ik juich toe dat er meer differentiatie komt op basis van uitgaven, maar doe het dan serieus en goed. Neem alle uitgaven in beeld. Is dat heel moeilijk zoals het Nibud stelt? Helemaal niet. Het is wellicht moeilijk om een nieuwe systematiek neer te zetten, maar zowel inkomen als uitgaven vanuit brongevens ophalen is al lang niet meer ingewikkeld.

Ik pleitte eerder al voor een nationaal hypotheekacceptatie-algoritme (zie VVP 3 2021, bladzijde 62). Er zijn partijen in de markt die de zogenoemde brondata van onder meer de Belastingdienst, UWV, Mijnpensioenoverzicht en bankrekeninggegevens kunnen ontsluiten, zodat het mogelijk is om maatwerk te leveren.

Voortouw

Zolang de minister niet bereid is om hierin het digitale voortouw te nemen, verandert er niets wezenlijk aan de leennormen. Waardoor sommige huishoudens meer kunnen lenen dan goed voor ze is en anderen wegens kortzichtige regels hun droomhuis aan hun neus voorbij zien gaan.

Reactie toevoegen

 

Reacties

PAM Schoo - Platter-Schoo FD 23 januari 2023

Werkelijk. Big brother is watching you!! Welk een bemoeizucht, blijf af van privacy gevoelige brondata en huishoudboekje gegevens. Neem de consument serieus en bepaal samen ahv wat er overblijft per maand wat de extra hypotheeklasten kunnen zijn. Tenzij de klant aangeeft wat hij wenst te laten, gaat het niemand aan wat hij zoal uitgeeft en waaraan.

Meer over
Verhuisregeling bij scheiden: slechts voor een van beiden mogelijk

Verhuisregeling bij scheiden: slechts voor een van beiden mogelijk

De verhuisregeling is belangrijker dan ooit vanwege de gestegen hypotheekrentes, maar zorgt bij relatiebreuken nog voor veel problemen. Uit onderzoek onder de financieel...

Frits: “Beleid DUO beperkt hypotheekmogelijkheden”

Frits: “Beleid DUO beperkt hypotheekmogelijkheden”

DUO maakt het voor oud-studenten moeilijker om een hypotheek te krijgen, stelt hypotheekadviseur Frits. Het gaat naar schatting om zo’n 150.000 studenten van...

Explosieve stijging in aantal meegenomen hypotheken in 2022

Explosieve stijging in aantal meegenomen hypotheken in 2022

In plaats van het afsluiten van een nieuwe lening, hebben mensen bij een verhuizing in 2022 massaal gekozen voor het meenemen van hun hypotheek. Aldus MUNT Hypotheken...

Nadere uitleg over toepassing van NHG beheercriteria bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Nadere uitleg over toepassing van NHG beheercriteria bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

De AFM attendeert de sector op de regels die gelden bij ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’. De NHG beheercriteria kunnen zonder nadere onderbouwing...

Vermogen en wonen in 2023

Vermogen en wonen in 2023

Op 20 december heeft de Eerste Kamer ingestemd met het pakket Belastingplan 2023. Dit betekent dat per 2023 weer een groot aantal belastingmaatregelen wijzigt, onder...

Liever belastingaangifte doen dan hypotheeksituatie bekijken

Liever belastingaangifte doen dan hypotheeksituatie bekijken

Het bekijken van de hypotheek is geen favoriet klusje, constateert het ING Woonbericht. De meeste respondenten besteden nog liever hun vrije middag aan de belastingaangifte...

"Ruim kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie"

"Ruim kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie"

Volgens hypotheekadviseur Frits kan 28 procent van de huizenbezitters besparen op de hypotheeklasten met een nieuwe waardebepaling van de woning. “Van hen...

Adviseur mag leennormen niet blind volgen

Adviseur mag leennormen niet blind volgen

Adviseurs hebben, aldus Bureau DFO, een zelfstandige verplichting om te komen tot een advies of een bepaalde financiering voor hun cliënt verantwoord is. Bureau...

Wegingsfactor van 0,65 naar 0,75 procent

Wegingsfactor van 0,65 naar 0,75 procent

De wegingsfactor studieschuld met basisbeurs gaat in 2023 omhoog van 0,65 naar 0,75 procent. Dit betekent dat deze mensen iets minder hypotheek kunnen krijgen bij...

Betalingsachterstanden vooral bij koopstarter met hoge hypotheek

Betalingsachterstanden vooral bij koopstarter met hoge hypotheek

In de groep koopstarters met hoge hypotheken komen betalingsachterstanden het meest voor. Dat blijkt uit een AFM-analyse van de financiële situatie van huishoudens...