"blok-hypotheek: business voor hypotheekadviseurs"
In een artikel in het themanummer Hypotheken van VVP dat vandaag verschijnt stelt Lidy Groenewoud, senior onderzoeker Bancaire producten bij MoneyView, dat de zogenoemde Blok-hypotheek te snel als een 'gedrocht' wordt weggezet. Aan de hand van een voorbeeld laat zij zien dat de nieuwe hypotheekvorm wel degelijk interessant kan zijn voor klanten. “De plannen van Blok vragen wel om goed hypotheekadvies van een professioneel en objectief adviseur.”
Behalve het rechttoe, rechtaan gebruik van de Blok-hypotheek voor starters met een relatief laag inkomen die hiermee gedurende de gehele looptijd hun maandlasten kunnen verlagen (maar wel een restschuld overhouden) biedt de nieuwe hypotheekvorm volgens Groenewoud ruimte voor creatieve oplossingen. “Hebben we te maken met een jong stel dat aan het begin van de looptijd goed in staat is om de maandlasten te betalen – of zelfs een beetje meer dan de wet minimaal voorschrijft – dan komen er ineens hele creatieve oplossingen bovendrijven. De wet schrijft voor dat aflossen minimaal op basis van een annuïteit verplicht is. Dat betekent dat lineair aflossen ook tot de mogelijkheden behoort. Dan vallen de maandlasten aan het begin van de looptijd hoger uit, maar wat als iemand daar nu juist helemaal geen moeite mee heeft? Wanneer het gezinsinkomen bestaat uit twee fulltime salarissen waarmee zelfs meer in plaats van minder kan worden afgelost, dan wordt daarmee ruimte gecreëerd voor ‘financiële vrijheid’ in een latere fase van de looptijd van de hypotheek.”
In een van de voorbeelden in haar artikel laat Groenewoud zien dat de netto maandlast bij een lineaire hypotheek van 200.000 euro na vijf jaar flink naar beneden kan worden gebracht door toepassing van een Blok-constructie. "Als er na vijf jaar wordt geswitcht naar een annuïteitenhypotheek waarbij alsnog gebruik wordt gemaakt van een Blok-constructie, dan komt de netto maandlast uit op 513 euro per maand en loopt deze daarna langzaam op. Na dertig jaar blijft er nog een restschuld over van ruim 83.333 euro.”
“Een dergelijke constructie kan op ieder gewenst moment van de looptijd van de hypotheek worden gehanteerd. Dus ook in situaties waarbij er geen sprake is van gezinsuitbreiding, maar waarbij ergens tijdens de looptijd een flinke verlaging van de maandlasten wenselijk is. Bijvoorbeeld wanneer een van de partners tijdelijk minder inkomen heeft vanwege studie- of zorgverlof, een eigen bedrijf wil starten of zijn/haar baan verliest. Maar ook bij het wegvallen van inkomen als gevolg van echtscheiding. Bij al deze keuzes zal het overgrote deel van de klanten begeleiding nodig hebben van een professioneel financieel adviseur”, aldus Groenewoud.
Reactie toevoegen
Reacties
Lidy Groenewoud - 14 oktober 2013
@Theo van Geel. De Blok-hypotheek is bedoeld om de maandlasten te verlagen. Dat kan aan het begin, maar ook op andere momenten gedurende de looptijd. Met de door mij geschetste constructie begin je met een flink stuk aflossing aan het begin van de looptijd en creëer je ruimte om op een later moment de maandlasten alsnog te verlagen dankzij de Blok-hypotheek. Maar de bank zal daarbij niet méér gaan lenen aan de klant. Hooguit betaalt de klant aan het eind van de rit alsnog niet 100% van de lening terug, maar ook nooit minder dan 50% van de lening, wat op dit moment wettelijk is toegestaan.
Martin Schipper - 21 maart 2013
En welke geldverstrekkers gaan dit aanbieden?
Martin Koot - 20 maart 2013
Het is maar hoe ingewikkeld je het wil maken. Een auto is onder de motorkap ook razend complex - zolang je weet hoe je die moet bedienen, de fabrikant de veiligheid waarborgt en een vakgarage het onderhoud doet is het een uitstekend vervoersinstrument. Veel zal afhangen van hoe aanbieders dit vorm gaan geven. We zijn erg benieuwd!
Albert van der Poll - 20 maart 2013
Met een combinatie van lineair en twee delen annuitair icm flexibele opnamemogelijkheden uit de blokbuster komen we al weer redelijk in de geavanceerde planning. Mij verraste wel de berekening dat de blokhypotheek voordeliger kan uitvallen dan 50/50 annuitair/aflosvrij. met die vorm had niemand problemen gehad, de bezwaren tegen de nieuwe constructie vanuit de verstrekkers lijken me krokodillentranen. De adviesvoeligheid en de maatwerkmogelijkheden blijven. Dan wordt een webwinkeltje met "advies" een veel minder handige optie, en execution only gaat niemand dit doen. Er is nog maar één hypotheekvorm is zo geen verkoopargument meer. En zo hgeft meneer Blok ongewild toch een stevig steuntje in de rug van de echte adviseurs.
Theo van Geel - 20 maart 2013
Corrigeer me als ik het verkeerd heb Lidy. Als je inkomen omlaag gaat, kun je geld lenen om het tekort op te vullen, dat is de essentie van wat jij zegt. Logische gedachte? Zal de bank je op dat moment extra willen lenen? En wat als je inkomen blijvend daalt? Of zie ik belangrijke aspecten over het hoofd?
Peter Dirks - 20 maart 2013
Direct lineair aflossen en 50% ervan "doorfinancieren" via een Blok-hypotheek lijkt me eenvoudig uit te leggen en voor veel partijen interessant.
Paul Schoo - 20 maart 2013
Het ogenschijnlijke voordeel is door nazorgkosten alweer helemaal verdwenen. Dit moet je blijven uitleggen aan de klant ieder jaar weer, en waarschijnlijk om de 3 maanden. We moeten niet naar ingewikkelde oplossingen willen zoeken. De consument begrijpt dat niet en juist daardoor zullen ze duurder uit blijken te zijn.
Albert van der Poll - 20 maart 2013
@ Theo van Geel,ik stel me voor dat het blokstukje gelijk met de hypotheek wordt meegeregeld, en niet afhankelijk is van een toekomstige inkomenstoets. Mischien is er dan inderdaad een risico dat iemand met een financieel proleem hiervoor dit leningdeel gebruikt, aan de andere kant: het is nooit meer dan 50% van de afgeloste bedragen toch?
Gemiddeld orv-premie in de lift
De gemiddelde premie van een overlijdensrisicoverzekering is in 2023 met 2,7 procent gestegen ten opzichte van het jaar ervoor, zo blijkt uit het jaarlijkse onderzoek...
Hypotheekadviseur moet bijna veertien mille vergoeden
(Kifid-uitspraak GC 2024-0040) Toen de consument advies vroeg voor de aanvraag van een hypothecaire geldlening, ging de adviseur ervan uit dat de consument en zijn...
(Vanja Bentum, MoneyView, in VVP 6-2023) De markt van verzekeringen is continu in beweging. Soms worden punten van discussie platgeslagen door het Verbond van...
Grote premieverschillen voor jonge bromfietsbestuurders
"Hoewel dit niet direct leeftijdsdiscriminatie te noemen is, weren verzekeraars in de praktijk jongeren door zeer hoge premies te vragen." Aldus MoneyView bij de...
Onzorgvuldigheid kost adviseur 20 mille
(Kifid-einduitspraak GC 2023-0726B) In de tussenuitspraak heeft de Geschillencommissie geoordeeld dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door na te laten...
Verzekeringen winnen opnieuw DIL-strijd
Uit DIL-onderzoek van MoneyView blijkt dat in polissen de stijgende marktrentes sneller worden doorberekend dan in de bancaire tegenhangers. Het bureau: “De...
MoneyView in VVP 5-2023: nieuwe pijnlijke dossiers
In de nieuwe VVP (5-2023) staat Martin Koot van MoneyView stil bij de weer opgelaaide woekerpolisaffaire en nieuwe pijnlijke dossiers. Koot merkt op dat financieel...
Let op: deze column is moeilijk leesbaar
(Martin Koot, MoneyView, in VVP 5-2023) En ineens zijn ze weer in het nieuws: woekerpolissen! Eind september deed het Gerechtshof Den Haag uitspraak in het hoger...
Pensioen en de onwil om het te willen begrijpen
(Dion van der Mooren van MoneyView in VVP 4, 2023) Het heeft even geduurd, maar de nieuwe pensioenwet (Wtp) is eindelijk aangenomen. Een van de gevolgen van deze...
MoneyView: hypotheken meer geschikt voor verduurzaming
Steeds meer geldverstrekkers passen hun producten aan om verduurzaming te vergemakkelijken en te stimuleren, zo blijkt uit het Special Item Hypotheken van MoneyView. Het...