"blok-hypotheek: business voor hypotheekadviseurs"
In een artikel in het themanummer Hypotheken van VVP dat vandaag verschijnt stelt Lidy Groenewoud, senior onderzoeker Bancaire producten bij MoneyView, dat de zogenoemde Blok-hypotheek te snel als een 'gedrocht' wordt weggezet. Aan de hand van een voorbeeld laat zij zien dat de nieuwe hypotheekvorm wel degelijk interessant kan zijn voor klanten. “De plannen van Blok vragen wel om goed hypotheekadvies van een professioneel en objectief adviseur.”
Behalve het rechttoe, rechtaan gebruik van de Blok-hypotheek voor starters met een relatief laag inkomen die hiermee gedurende de gehele looptijd hun maandlasten kunnen verlagen (maar wel een restschuld overhouden) biedt de nieuwe hypotheekvorm volgens Groenewoud ruimte voor creatieve oplossingen. “Hebben we te maken met een jong stel dat aan het begin van de looptijd goed in staat is om de maandlasten te betalen – of zelfs een beetje meer dan de wet minimaal voorschrijft – dan komen er ineens hele creatieve oplossingen bovendrijven. De wet schrijft voor dat aflossen minimaal op basis van een annuïteit verplicht is. Dat betekent dat lineair aflossen ook tot de mogelijkheden behoort. Dan vallen de maandlasten aan het begin van de looptijd hoger uit, maar wat als iemand daar nu juist helemaal geen moeite mee heeft? Wanneer het gezinsinkomen bestaat uit twee fulltime salarissen waarmee zelfs meer in plaats van minder kan worden afgelost, dan wordt daarmee ruimte gecreëerd voor ‘financiële vrijheid’ in een latere fase van de looptijd van de hypotheek.”
In een van de voorbeelden in haar artikel laat Groenewoud zien dat de netto maandlast bij een lineaire hypotheek van 200.000 euro na vijf jaar flink naar beneden kan worden gebracht door toepassing van een Blok-constructie. "Als er na vijf jaar wordt geswitcht naar een annuïteitenhypotheek waarbij alsnog gebruik wordt gemaakt van een Blok-constructie, dan komt de netto maandlast uit op 513 euro per maand en loopt deze daarna langzaam op. Na dertig jaar blijft er nog een restschuld over van ruim 83.333 euro.”
“Een dergelijke constructie kan op ieder gewenst moment van de looptijd van de hypotheek worden gehanteerd. Dus ook in situaties waarbij er geen sprake is van gezinsuitbreiding, maar waarbij ergens tijdens de looptijd een flinke verlaging van de maandlasten wenselijk is. Bijvoorbeeld wanneer een van de partners tijdelijk minder inkomen heeft vanwege studie- of zorgverlof, een eigen bedrijf wil starten of zijn/haar baan verliest. Maar ook bij het wegvallen van inkomen als gevolg van echtscheiding. Bij al deze keuzes zal het overgrote deel van de klanten begeleiding nodig hebben van een professioneel financieel adviseur”, aldus Groenewoud.
Reactie toevoegen
Reacties
Lidy Groenewoud - 14 oktober 2013
@Theo van Geel. De Blok-hypotheek is bedoeld om de maandlasten te verlagen. Dat kan aan het begin, maar ook op andere momenten gedurende de looptijd. Met de door mij geschetste constructie begin je met een flink stuk aflossing aan het begin van de looptijd en creëer je ruimte om op een later moment de maandlasten alsnog te verlagen dankzij de Blok-hypotheek. Maar de bank zal daarbij niet méér gaan lenen aan de klant. Hooguit betaalt de klant aan het eind van de rit alsnog niet 100% van de lening terug, maar ook nooit minder dan 50% van de lening, wat op dit moment wettelijk is toegestaan.
Martin Schipper - 21 maart 2013
En welke geldverstrekkers gaan dit aanbieden?
Martin Koot - 20 maart 2013
Het is maar hoe ingewikkeld je het wil maken. Een auto is onder de motorkap ook razend complex - zolang je weet hoe je die moet bedienen, de fabrikant de veiligheid waarborgt en een vakgarage het onderhoud doet is het een uitstekend vervoersinstrument. Veel zal afhangen van hoe aanbieders dit vorm gaan geven. We zijn erg benieuwd!
Albert van der Poll - 20 maart 2013
Met een combinatie van lineair en twee delen annuitair icm flexibele opnamemogelijkheden uit de blokbuster komen we al weer redelijk in de geavanceerde planning. Mij verraste wel de berekening dat de blokhypotheek voordeliger kan uitvallen dan 50/50 annuitair/aflosvrij. met die vorm had niemand problemen gehad, de bezwaren tegen de nieuwe constructie vanuit de verstrekkers lijken me krokodillentranen. De adviesvoeligheid en de maatwerkmogelijkheden blijven. Dan wordt een webwinkeltje met "advies" een veel minder handige optie, en execution only gaat niemand dit doen. Er is nog maar één hypotheekvorm is zo geen verkoopargument meer. En zo hgeft meneer Blok ongewild toch een stevig steuntje in de rug van de echte adviseurs.
Theo van Geel - 20 maart 2013
Corrigeer me als ik het verkeerd heb Lidy. Als je inkomen omlaag gaat, kun je geld lenen om het tekort op te vullen, dat is de essentie van wat jij zegt. Logische gedachte? Zal de bank je op dat moment extra willen lenen? En wat als je inkomen blijvend daalt? Of zie ik belangrijke aspecten over het hoofd?
Peter Dirks - 20 maart 2013
Direct lineair aflossen en 50% ervan "doorfinancieren" via een Blok-hypotheek lijkt me eenvoudig uit te leggen en voor veel partijen interessant.
Paul Schoo - 20 maart 2013
Het ogenschijnlijke voordeel is door nazorgkosten alweer helemaal verdwenen. Dit moet je blijven uitleggen aan de klant ieder jaar weer, en waarschijnlijk om de 3 maanden. We moeten niet naar ingewikkelde oplossingen willen zoeken. De consument begrijpt dat niet en juist daardoor zullen ze duurder uit blijken te zijn.
Albert van der Poll - 20 maart 2013
@ Theo van Geel,ik stel me voor dat het blokstukje gelijk met de hypotheek wordt meegeregeld, en niet afhankelijk is van een toekomstige inkomenstoets. Mischien is er dan inderdaad een risico dat iemand met een financieel proleem hiervoor dit leningdeel gebruikt, aan de andere kant: het is nooit meer dan 50% van de afgeloste bedragen toch?
Wij zijn nog lang niet overbodig
(Pepijn van Kleef van MoneyView in VVP 4) Al dertig jaar is MoneyView in de financiële sector de noodzakelijke luis in de pels. MoneyView werd opgericht om...
(Peter Post, MoneyView, in VVP 3, 2023) Actieve provisietransparantie moet van de afdeling advies van de Raad van State terug naar de tekentafel van het kabinet....
AFM-onderzoek naar kwaliteit van hypotheekadvies van start
De AFM is volgens Adfiz gestart met het eerder dit jaar aangekondigde onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadvies. De AFM heeft aangegeven voor het onderzoek...
MoneyView: grote verschillen in dekking scheidingsmediation
Scheidingsmediation is bij driekwart van de rechtsbijstandverzekeringen standaard of optioneel meeverzekerd. Of en wanneer je daar gebruik van mag maken, verschilt...
Omzetderving als gevolg van waterschade bij driekwart van de verzekeringen niet gedekt
In toenemende mate, aldus MoneyView, kunnen ondernemers zich verzekeren voor de gevolgen van het overstromen van secundaire waterkeringen, zoals sloten, beken en...
MoneyView: "Regelmatig autoverzekeringen vergelijken is lonend"
Verzekeraars geven niet allemaal dezelfde korting voor de opgebouwde schadevrije jaren, waardoor de meest voordelige autoverzekering na een paar jaar helemaal niet...
Betaalrekeningen worden steeds duurder
Gemiddeld zijn de pakketkosten voor een betaalrekening het afgelopen jaar met ongeveer tien procent gestegen, aldus MoneyView. Het bureau in zijn Special Item Betalingsverkeer:...
Overstroming niet-primaire waterkering nog lang niet altijd gedekt
Voor schade als gevolg van overstroming van een niet-primaire waterkering wordt op dit moment bij 42 van de 66 (64 procent) inboedelverzekeringen en bij 38 van de...
Break-out sessies VIP-Congres 4 juli (deel 5)
Meer dan dertig praktijksessies biedt het VIP Congres ACT NOW! van VVP en Contactgroep Automatisering op 4 juli. In een aantal berichten op de VVP-site geven we...
(Martin Koot, MoneyView in VVP 2) Deze column schrijf ik in de week van de provinciale verkiezingen. Als u dit leest, weet u de uitslag allang. Als de voortekenen...